Hello, I’m Robert Alan Holmes from Niseko Investments. I’ve lived in Hokkaido for 30 years and have spent roughly 20 of those years in the Niseko real-estate market. The note below summarises how the latest lift-ticket hikes are shaping local placemaking and long-term asset values.
（こんにちは。ニセコ・インベストメンツのロバート・アラン・ホームズです。北海道在住30年、そのうち約20年をニセコの不動産市場で過ごしてきました。以下は、最新のリフト券値上げが、地域づくりと長期的な資産価値にどう影響しているかをまとめたノートです。）
What the “¥10,000 lift-ticket era” in Niseko/Rusutsu reveals
— インバウンドの購買力と「山の価値」のアップサイド
Today I’m sharing on-the-ground observations and practical implications from the news that Rusutsu’s day pass has reached ¥16,200 (Japan’s highest level), and the Niseko 4-resort all-mountain pass has risen to ¥12,000—solidifying the “¥10,000-plus era” for lift tickets in the region.
本日は、ルスツの大人1日券が国内最高水準の1万6,200円、ニセコ4スキー場共通大人1日券が1,500円値上げの1万2,000円となり、この地域で「1万円超リフト券時代」が定着しつつある、というニュースを起点に、現場で見えている変化と投資・売買への実務的示唆を整理します。
ニセコ地域のスキー場とルスツリゾートのリフト1日券
Lift 1-Day Tickets in the Niseko Area and Rusutsu Resort
| スキー場 / Ski resort | 2025–26年 / 2025–26 season | 24–25年 / 2024–25 season |
|---|---|---|
| ニセコ全山（ニセコアンヌプリの4スキー場） / Niseko All-Mountain (4 resorts on Mt Annupuri) | 12,000 | 10,500 |
| ニセコ東急グラン・ヒラフ、ニセコHANAZONO共通 / Niseko Tokyu Grand HIRAFU & Niseko HANAZONO (combined) | 11,000 | 9,500 |
| ニセコビレッジ / Niseko Village | 9,700 | 8,800 |
| ニセコアンヌプリ国際 / Niseko Annupuri International | 7,000 | 7,000 |
| ニセコモイワ / Niseko Moiwa | 13,000 | 11,000 |
| ルスツリゾート / Rusutsu Resort | 16,200 | 14,500 |
※ 単位：円。レギュラーシーズンの大人1日券の窓口料金。スキー場名は略称です。
Unit: yen. Adult 1-day window prices during the regular season. Resort names are abbreviated.
何が起きているか（要約）
What’s happening (summary)
- ルスツリゾートの大人1日リフト券は今季1万6,200円に到達。国内スキー場では最高水準の価格帯に。
- Rusutsu Resort’s adult 1-day ticket has reached ¥16,200, placing it at the top of Japan’s lift-price range.
- 後志管内のニセコ4スキー場共通大人1日券は1,500円値上げの1万2,000円。周辺スキー場も含め、1日券1万円超が「当たり前」の価格帯になりつつあります。
- The shared Niseko 4-resort adult day pass is now ¥12,000, up ¥1,500, as the ¥10,000-plus tier becomes the new normal across major local resorts.
- 欧米やオセアニアからの来訪者にとっては、今の為替水準では「まだ割安」と感じられるケースが多く、インバウンドの旺盛な需要が強気の価格設定を支えていると報じられています。
- For many visitors from Europe, North America, and Oceania, these prices still feel “good value” at current FX rates, and strong inbound demand underpins this aggressive pricing.
- 今季は少雪によるオープン延期も重なり、「短いシーズンでどう収益を最大化するか」というプレッシャーも高まっています。
- Early-season low snowfall and delayed openings add pressure to maximise revenue over a shorter operating window.
現場で体感する「3つの事実」
Three facts we feel on the ground
1. インバウンド客には「まだ安い」、道民には「かなり高い」
1. “Still cheap” for inbound guests, “quite expensive” for locals
- ヨーロッパや北米の大規模リゾートでは、1日リフト券が日本円換算で2万円前後に達するケースも珍しくありません。
- At major European and North American resorts, 1-day passes around the ¥20,000 equivalent are not unusual.
- その比較で見ると、ニセコ1万2,000円、ルスツ1万6,200円は**「パウダークオリティを考えると割安」**という評価になりやすく、旅行者の財布の紐はまだ緩みます。
- Against that benchmark, Niseko at ¥12,000 and Rusutsu at ¥16,200 are often seen as “good value for the powder quality”, so foreign visitors still spend.
- 一方で、道民のファミリー層にとっては、4人家族で1日滑るとリフト券だけで4〜6万円規模となり、**「日常のレジャー」ではなく「年に数回のイベント」**に近づいています。
- For Hokkaido family skiers, however, taking a family of four now means ¥40,000–60,000 just in lift tickets—shifting skiing from “casual weekend activity” to “special-occasion event.”
2. 「高価格＝高付加価値」への転換が進んでいる
2. A shift toward “high price = high value”
- 価格だけを見るとショックですが、その裏では、ゴンドラ更新・雪崩対策・人工降雪設備・レストランやレンタルのアップグレードなど、山のインフラ投資が加速しています。
- Sticker shock aside, higher prices are partly funding faster investment in infrastructure: new gondolas, avalanche control, snowmaking, F&B and rental upgrades.
- 「数をさばく」よりも、「一人あたり売上を最大化する」方向に舵を切るリゾートが増え、プレミアム・マウンテンとしてのポジショニングが明確になってきました。
- More resorts are pivoting from volume to maximising revenue per guest, reinforcing their position as premium mountains.
3. マーケットは二極化：超プレミア vs. ローカル＆近郊
3. A two-tier market: ultra-premium vs. local & regional
- ニセコ・ルスツの価格帯は、徐々に**「国内トップレンジ」**として独立しつつあり、その周辺には、もう少し価格を抑えた「ローカル寄り」のゲレンデ群が形成されつつあります。
- The Niseko/Rusutsu tier is becoming a distinct domestic top range, surrounded by more price-sensitive local/regional hills.
- 不動産目線で言えば、これは**「マウンテン内・近接エリアの資産」と「車で1時間圏のセカンドライン」**という二階建て構造がさらに色濃くなることを意味します。
- From a real-estate perspective, this deepens the split between on-mountain / near-base assets and second-line locations within an hour’s drive.
中期ドライバー：なぜ「まだ上がり得る」のか
Mid-term drivers: Why prices can still rise
- 円安＋海外所得水準
- 現状の為替水準では、海外ハイエンド層にとって日本のスキーは依然「コスパの良い贅沢」です。
- With today’s weak yen, Japanese skiing remains “good value luxury” for high-income overseas visitors.
- 世界的な雪質スポットとしての希少性
- 安定したパウダーとアクセス、インフラが揃うエリアは世界的にも限られており、ニセコ／ルスツはその一角を占めています。
- Truly reliable powder with good access and infrastructure is rare globally; Niseko/Rusutsu sit firmly in that club.
- 限られた斜面キャパシティと環境規制
- 山のキャパシティは物理的に有限であり、環境規制も年々強まっています。大量にゲレンデを増やして価格を叩く、という発想は現実的ではありません。
- Slope capacity is physically limited and environmental rules tighten over time; you can’t simply add many new ski areas and compete on price.
→ こうした要因から、**「短期的な為替変動を除けば、上値余地はまだ残っている」**というのが私の見立てです。
→ Taken together, my view is that barring a major FX reversal, there is still upside room on lift prices.
なぜ不動産価格にも効いてくるのか
Why this matters for real estate values
1. キャッシュフロー容量を押し上げる
1. More revenue per guest raises the cash-flow potential of land
リフト券単価が上がると、同じ「1ヘクタールのスキー場」や「1部屋のホテル」が生み出す年間キャッシュフローの上限が引き上がる可能性があります。キャッシュフローの許容量が増えれば、投資家が許容できる土地・建物の取得価格も、理論上は上がりやすくなります。
Higher lift-ticket prices can increase the cash-flow ceiling per hectare of ski terrain or per hotel key. As that capacity grows, investors can theoretically justify higher entry prices for land and buildings.
2. 「プレミア体験」の一部としての宿泊・別荘ニーズ
2. Lodging and homes as part of the premium experience
「高いけれど、その分“全部盛り”のラグジュアリー体験をしたい」という層にとって、スキーイン／スキーアウト、プライベート温泉、高品質の内装・サービスといった要素は、リフト券価格とセットで一つのパッケージとして評価されます。つまり、山のブランドが上がるほど、斜面近接の不動産は「体験価値の一部」としてプレミアムを享受しやすい構造です。
For guests seeking a “pricey but fully loaded” luxury experience, ski-in/ski-out access, private onsen, and high-spec interiors and service are evaluated together with lift prices as a single package. In short, as the mountain’s brand climbs, slope-adjacent real estate captures more of that experiential premium.
3. 一方で、スタッフ・長期滞在者向け住宅の重要性も増す
3. At the same time, staff and long-stay housing become more critical
リフト券や生活コストが上昇するほど、従業員や長期滞在ワーカーには「適正価格で快適な住まい」が必要になります。ここには、オーナーにとって、安定した法人契約や通年稼働を実現し得る、ミドルリスク・ミドルリターン型の投資領域が広がっています。
As lift and living costs rise, staff and long-stay workers increasingly need comfortable, fairly priced housing. For owners, this opens up a medium-risk, medium-return investment segment built on stable corporate leases and year-round occupancy.
投資・売買の実務アドバイス（戦略3選）
Practical playbook (3 strategies)
戦略①：ゲレンデ近接資産を「ハイバリュー体験」の中核に位置付ける
Strategy 1: Position slope-adjacent assets at the heart of the high-value experience
スキーイン／スキーアウト、徒歩圏、シャトルアクセスなど、「雪とリフトにどれだけ近いか」は、今後さらに価格差を生むポイントになります。内装・サービス・運営を「リフト券の価格帯に見合うクオリティ」に揃えることで、ADR（平均客室単価）とレビュー評価の両面でプレミアムを取りやすくなります。
Ski-in/ski-out, walkable access, or strong shuttle links—closeness to snow and lifts will drive even bigger price spreads. Aligning interiors, service, and operations with the lift-ticket price tier helps capture premium in both ADR (average daily rate) and review scores.
戦略②：ローカル／国内客向けの「コスパ・セグメント」を設計する
Strategy 2: Design a “value segment” for local and domestic guests
すべてをハイエンドに振るのではなく、コンパクトな間取り、共用設備のシェア、滞在＋リフト券のパッケージなどを組み合わせることで、「手が届く価格帯」を残すプロジェクトにもチャンスがあります。これは、ニセコ／ルスツを「年1の特別な旅」ではなく、「毎年戻ってくる第二のホーム」として位置付ける上で重要です。
Instead of going fully high-end, there’s room for projects that preserve attainable price points via compact layouts, shared amenities, and stay + lift-pass packages. This is key if we want Niseko/Rusutsu to be “a second home you return to every year”, not just a once-in-a-lifetime trip.
戦略③：スタッフ・シーズンワーカー向け住宅をポートフォリオに組み込む
Strategy 3: Include staff and seasonal-worker housing in your portfolio
リフト券・物価上昇の中で、家具家電付き、複数台駐車、ドライルーム・収納を備えた社宅・スタッフ向け物件の需要は、今後も底堅く続くと見ています。オペレーターと早めに条件を擦り合わせておけば、通年または冬季固定の法人契約によって、空室リスクを大きく抑えることができます。
With rising prices, I expect continued steady demand for staff/corporate housing offering furnishings and appliances, multiple parking spaces, drying rooms and storage. Early alignment with operators can secure year-round or seasonal corporate leases, dramatically reducing vacancy risk.
まとめ：リフト券価格は「山のブランド」と「土地のキャッシュフロー」のシグナル
Takeaway: Lift prices signal both mountain brand and land cash-flow
リフト券の値上げは、単に「高くなった／安くなくなった」という話ではありません。インバウンドの購買力と山のブランド価値の上昇、限られた斜面キャパシティのなかでの収益最大化圧力、そして地元生活者とスタッフの生活コスト上昇という現実が、同時に進行しています。これらが重なり合うことで、ニセコ／ルスツの不動産マーケットは、プレミアム層・国内中間層・スタッフ／長期滞在者という三層構造をより強く帯びていくでしょう。
It’s tempting to see lift-ticket hikes as simply “getting expensive,” but there’s more to it. Inbound purchasing power and a rising mountain brand, the pressure to maximise revenue within limited slope capacity, and the reality of rising living costs for locals and staff are all moving together. These forces together are pushing the Niseko/Rusutsu market toward a stronger three-layer structure: premium visitors, domestic middle-class guests, and staff/long-stay residents.
山の価格は、水のように形を変えながら動きます。重要なのは、どのセグメントを狙うのか、そのセグメントに合った商品設計・運用設計ができているかを明確にし、スピード感を持って決めていくことです。
The mountain’s pricing, like water, keeps moving and changing shape. The key is to be clear about which segment you’re targeting, and whether your product and operations truly fit that segment—and then move decisively and quickly.
物件の目利き・価格戦略・賃貸設計まで、ワンストップで伴走します。内見・査定・投資相談はお気軽にどうぞ。倶知安／ニセコの現場データを持って、最適解を一緒に作ります。
We partner end-to-end—from asset selection and pricing strategy to rental design. Feel free to contact us for viewings, valuations, and investment consultations. With live data from Kutchan and Niseko, we’ll build the best solution together.
