By Robert Alan Holmes, Niseko Investments

北海道在住30年／ニセコ不動産歴20年。最近の動きが“まちづくり”と長期の資産価値にどう効くかを、短く整理します。

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1) 何が起きているか（ニュースの要点）

2025年6月10日、比羅夫中心部に**「Minn house Niseko Hirafu」**が開業予定。

ヴィラ型（全5棟・各棟約91㎡・6名）、家族／長期滞在に最適、クラウドレセプション＆キーレスで運営効率を高める——いまのニセコ需要を象徴するプロダクトです。

当社との“ご縁”

数年前、当社がクライアントをご紹介し初期建築計画を伴走。その後の売買仲介も担当しました（現デベロッパーが当時の買主かは未確定）。公開情報と社内記録にもとづくポジショニング解説です。仕様の詳細は公式発表をご参照ください。

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2) 転売より「開発を伴走」する仲介が強い理由

• 需要と設計のフィット

2BR＋可変1室、乾燥室／断熱／除雪動線、オーナーロック等を設計段階から反映。あとから直すコストを最小化。

• 運営KPIを先に決める

シーズン別 ADR／稼働／RevPAR、OPEX（除雪・清掃・光熱）を四半期設計。**“売れる図面”ではなく“回る図面”**を作る。

• LATRで“暮らし×収益”を一本化

Lifestyle Adjusted Total Return＝現金収益＋自己利用便益−運営／時間コスト−更新負担。家族の時間も含めた総合リターンで判断。

• 出口（再販）まで設計

適法性・管理履歴・改修容易性を初期から整備。出口の強さは入口の設計で決まる。

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3) Niseko Investmentsの強み（Bilingual × Local × Operator）

• バイリンガル実務：許認可／契約／交渉を日英一気通貫。海外投資家と地元の“言語と慣習の橋渡し”。

• ローカル密着：比羅夫・倶知安・ニセコの**条例／季節運営（除雪・人員・繁閑差）**を前提に企画。

• 運営とブランド連携：非対面×スマート運営を設計に内蔵し、長期滞在で稼げる仕様へ。

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4) 伴走メニュー（要約）

1. サイト評価（用途・斜線・雪荷重・景観・埋設）

2. 商品企画（ユニット構成／冬仕様／設備容量／EV充電）

3. 運営設計（シーズンKPI・OPEX・ダイナミックプライシング）

4. 適法性（旅館業／民泊スキーム・消防・駐車／騒音）

5. 資金計画（LATR感応度・四半期P/L・10年更新計画）

6. オペレーター選定（SLA・レベニュー配分・最低保証）

7. 販売／再販（HNW／FO向けストーリーと資料）

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5) まとめ — 「価格差」ではなく「価値を設計」して勝つ

• プロダクト・運営・資金計画を同じ画面で設計。

• **自己利用×運用の最適点（LATR）**で、家族の時間と資産性を両立。

• 出口を見据えた入口設計で、下振れを抑え、上振れ余地をつくる。

まずは15分の相談から。現地の手触りと国際実務で、無理のない“勝ち筋”をご提案します。

— Robert Alan Holmes, Niseko Investments